Neues Heizungsgesetz: Warum sich die wirtschaftlichen Herausforderungen kaum verändern

Das neue Heizungsgesetz verschiebt die Verantwortung: Wer entscheidet, zahlt mit. Und wer sich für eine fossile Lösung entscheidet, für den wird es künfitg teuer. Daher ist die Zielsetzung klar: eine sinnvoll dimensionierte und gut geplante Heizungsmodernisierung.

Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Es löst das „Heizungsgesetz“ ab und wird voraussichtlich im Sommer 2026 in Kraft treten. Die pauschale 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien entfällt. Eigentümer können wieder frei wählen, welche Heizung sie einbauen.

Für Vermieter und Verwalter bedeutet das auf den ersten Blick mehr Spielraum. Auf den zweiten Blick steigt die operative Verantwortung erheblich. Denn wer künftig eine fossile Heizung einbaut, trägt erstmals einen Teil der laufenden Betriebskosten mit. „Wenn ein Vermieter fossile Fakten schafft, muss er künftig ökonomisch die Verantwortung übernehmen", so SPD-Fraktionschef Matthias Miersch.

Das Problem: Diese Verantwortung lässt sich nur mit transparenten Daten über den tatsächlichen Anlagenbetrieb tragen. Drei Veränderungen machen Betriebsdaten ab Inkrafttreten unverzichtbar: Bio-Treppe ab 2029, 50/50-Kostenaufteilung ab 2028 und neue Nachweispflichten. Ohne belastbare Betriebsdaten sind weder gesetzliche Pflichten erfüllbar noch wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsentscheidungen möglich.

Bio-Treppe ab 2029 – Nachweis wird Pflicht

Wer nach Inkrafttreten des GModG eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 schrittweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe beimischen. Die Bio-Treppe startet bei 10 Prozent im Jahr 2029 und steigt auf 15 Prozent (2030), 30 Prozent (2035) und 60 Prozent (2040).

Wie wird die Pflicht erfüllt?

Nicht durch technische Umrüstung, sondern durch Brennstoff- oder Wärmelieferverträge mit ausgewiesenem Bio-Anteil. Der Nachweis erfolgt über anerkannte Massenbilanzsysteme. Das bedeutet: Betreiber müssen Verträge vorlegen können, die den geforderten Bio-Anteil dokumentieren.

Die Kontrolle übernimmt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger. Bei Verstößen drohen Bußgelder nach § 108 GModG. Zusätzlich entstehen zivilrechtliche Risiken: Fehlt der Nachweis, können Streitigkeiten über die Umlagefähigkeit in der Betriebskostenabrechnung folgen.

50/50-Kostenaufteilung – Vermieter zahlen mit

Ab 2028 tragen Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizungen erstmals laufende Betriebskosten mit – und zwar jeweils zur Hälfte:

●       Ab 1. Januar 2028: 50 Prozent der Gasnetzentgelte und 50 Prozent der CO₂-Kosten

●       Ab 1. Januar 2029: 50 Prozent der Mehrkosten für biogene Brennstoffanteile (bis zu einem Bio-Anteil von 30 Prozent)

Wichtig: Diese Regelung gilt ausschließlich für Heizungen, die nach Inkrafttreten des GModG neu eingebaut werden. Für fossile Heizungen, die bereits vor Inkrafttreten installiert wurden, gelten weder die Bio-Treppe noch die pauschale 50/50-Aufteilung. Hier bleibt das bisherige CO₂-Kostenaufteilungsgesetz mit der 10-stufigen Staffelung nach dem energetischen Gebäudezustand bestehen.

Wirtschaftliches Risiko steigt

Was diese Kostenteilung konkret bedeutet, ist schwer kalkulierbar. Alle drei Komponenten unterliegen erheblichen Unsicherheiten: Die Verfügbarkeit von Biomethan ist unklar, der CO₂-Preis steigt weiter, und die Gasnetzentgelte könnten stark ansteigen, wenn die Zahl der Gaskunden sinkt. Zudem werden fossile Brennstoffe in Zukunft weiterhin großen Preis- und Verfügbarkeitsschwankungen unterliegen, was den Betrieb von Heizungen mit fossilen Brennstoffen weiterhin komplex und wirtschaftlich schwer kalkulierbar macht.

Das Öko-Institut prognostiziert eine Steigerung der Wärmekosten von derzeit 11 ct/kWh auf rund 15 ct/kWh ab 2029 und bis zu 25 ct/kWh im Jahr 2040. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung mit 10.000 kWh Jahresverbrauch würde der Vermieter künftig zwischen 250 und 1.100 Euro jährlich allein für Netzentgelte und CO₂-Preis mittragen.

Nachweis- und Dokumentationspflichten

Wer sich über Hybridheizungen von der Bio-Treppe befreien will, muss den Wärmeanteil der klimafreundlichen Komponente nachweisen:

• Solarthermie-Hybrid: Dauerhaft mehr als 15 Prozent der Wärme durch Solarthermie (fachkundiger Nachweis erforderlich)

• Wärmepumpen-Hybrid: In Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen sowie in Nichtwohngebäuden ab 2035 Nachweis, dass die Wärmepumpe einen „relevanten Anteil“ an der Wärmebereitstellung übernimmt

  
  

Ohne kontinuierliches Monitoring des tatsächlichen Anlagenbetriebs lässt sich der geforderte Wärmeanteil nicht belegen. Stellt sich bei der Kontrolle heraus, dass die fossile Komponente mehr als 15 Prozent der Wärme liefert, greift die Bio-Treppe.

Wärmepumpen: Effizienz entscheidet über Umlagefähigkeit

Bei Wärmepumpen gilt: Liegt die Jahresarbeitszahl (JAZ) unter 2,5, dürfen Vermieter nur 50 Prozent der Modernisierungskosten umlegen. Dies soll verhindern, dass Wärmepumpen in unsanierten Gebäuden installiert werden. Ausnahme: Gebäude mit Baujahr nach 1996.

Erstattungsanspruch für Selbstversorger

Mieter, die sich selbst mit Wärme versorgen (etwa bei Gasetagenheizungen), müssen die Kosten für Netzentgelte und Bio-Anteile zunächst selbst tragen. Sie haben jedoch einen gesetzlichen Anspruch auf Erstattung des Vermieteranteils. Das funktioniert nur, wenn beide Seiten die Kostenkomponenten exakt nachweisen können.

Optimierung und datenbasierte Planung werden zu Erfolgsfaktoren

Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft formale Freiheiten beim Heizungstausch. Doch die operative Realität sieht anders aus: Eine Umstellung auf eine Wärmepumpe oder eine bivalente Heizungslösung innerhalb der kommenden zehn Jahre wird unabdingbar. Diese Umstellung sollte frühzeitig und sorgfältig vorbereitet werden, um sowohl überhöhte Investitionen als auch Kostenexplosionen im laufenden Betrieb zu vermeiden.

Was Betreiber jetzt tun sollten

• Bestandsanalyse: Welche Heizungen sind im Portfolio, wie alt, welche Effizienz?

• Bestehende Anlagen richtig einstellen und optimieren, um aus den gewonnenen Daten belastbare Planungsgrundlagen für Modernisierungsmaßnahmen abzuleiten

• Gebäude- und Heizungsmodernisierung planen

• Sanierte Anlagen automatisiert regeln und überwachen lassen

Hierbei unterstützt Sie ab dem ersten Schritt das Sensaru System. Durch die smarten Sensoren in Verbindung mit der KI-gestützten Optimierung, werden Ihre bestehenden Anlagen in den idealen Betriebszustand versetzt. Daraus lässt sich der reale Wärmebedarf des Gebäudes ermitteln, welcher als Grundlage für die anstehende Heizungsmodernisierung genutzt werden kann. Auch nach der Modernisierung unterstützt Sie Sensaru weiterhin bei der automatisierten Regelung, Optimierung und Überwachung Ihrer Anlagen.

Wer heute nicht optimiert und frühzeitig mit der Planung energetischer Sanierungen beginnt, wird künftig mit höheren und kaum kalkulierbaren Kosten sowie steigendem Dokumentationsaufwand konfrontiert sein.