Energiepass 2026: Warum gemessene Daten jetzt wichtiger werden als je zuvor

Ab Mai 2026 ändert sich grundlegend, wie die Energieeffizienz von Gebäuden bewertet wird. Die neue EU-Gebäuderichtlinie bringt eine einheitliche Bewertungsskala, digitale Energieausweise und mehr Transparenz. Für Immobilienunternehmen bedeutet das: Wer jetzt auf echte Messdaten statt theoretische Berechnungen setzt, verschafft sich einen entscheidenden Vorteil.

Immer häufiger erhalten wir mittlerweile Anfragen von Immobilienunternehmen zum Energieausweis. Der Grund: Ab Mai 2026 ändert sich grundlegend, wie die Energieeffizienz von Gebäuden bewertet wird. Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD muss bis dahin in deutsches Recht umgesetzt werden. Die Konsequenzen sind weitreichend.

Die neue A-G-Skala kommt

Bisher haben wir in Deutschland mit einer Skala von A+ bis H gearbeitet. Ab 2026 gilt EU-weit eine harmonisierte Skala von A bis G. Das klingt nach einem Detail, ist aber ein Paradigmenwechsel.

Die neue Klassifizierung ist radikal anders:

• Klasse A: Nullemissionsgebäude – sehr hohe Energieeffizienz, keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen vor Ort

• Klasse G: Die schlechtesten 15 % des nationalen Gebäudebestands

• Klassen B bis F: Gleichmäßig über den Rest des Bestands verteilt

  
  

Der Unterschied zur alten Skala: Die Klassen werden nicht mehr nach absoluten Energiekennwerten vergeben, sondern relativ zum deutschen Gebäudebestand. Ein Gebäude in Klasse G heute kann durchaus den gleichen Energieverbrauch haben wie ein Gebäude in Klasse E morgen. Es geht um die Position im nationalen Vergleich.

Was sich für Immobilienunternehmen konkret ändert

Die neuen Energieausweise werden digital. Jeder Ausweis erhält einen QR-Code und wird in einer zentralen Datenbank gespeichert. Käufer, Mieter und Behörden können die Echtheit direkt überprüfen. Das schafft Transparenz – aber auch Druck.

Die Vorlagepflicht wird ausgeweitet. Künftig müssen Energieausweise nicht nur bei Verkauf oder Vermietung vorgelegt werden, sondern auch:

• Bei Verlängerung von Mietverträgen

• Bei größeren Renovierungen (mehr als ein Viertel der Gebäudehülle oder des Gebäudewerts)

• Für alle öffentlichen Gebäude.

Wohngebäude: Keine Sanierungspflicht, aber der Markt regelt, was das Gesetz offen lässt

Entgegen manchen Befürchtungen kommt keine individuelle Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude. Das ist wichtig zu verstehen. Deutschland muss keine Quote erfüllen, nach der jedes Gebäude der Klasse G bis 2030 auf Klasse F saniert sein muss.

Stattdessen gelten nationale Zielpfade für den gesamten Wohngebäudebestand:

• Bis 2030: 16 % Reduktion des Primärenergieverbrauchs (im Vergleich zu 2020)

• Bis 2035: 20 bis 22 % Reduktion

• Mindestens 55 % dieser Einsparungen müssen durch Sanierung der energetisch schlechtesten Gebäude erreicht werden

  
  

Das gibt Immobilienunternehmen zwar Spielraum. Aber Gebäude in Klasse G und F geraten trotzdem unter Druck: Banken verlangen höhere Zinsen, Förderprogramme schließen sie aus, und beim Verkauf müssen Eigentümer Abschläge hinnehmen. Der Markt erzwingt, was das Gesetz nicht vorschreibt.

Nichtwohngebäude: Hier kommt die echte Sanierungspflicht

Für Büros, Gewerbeimmobilien und öffentliche Gebäude sieht die Sache grundlegend anders aus. Hier gibt es keine Spielräume, sondern klare, verbindliche Vorgaben.

Die konkreten Vorgaben:

• Bis 2030: Mindestens 16 % der energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude (gemessen am Stand 2020) müssen unter diesen Grenzwert gebracht werden

• Bis 2033: 26 % der schlechtesten Gebäude

Für betroffene Büros und Gewerbeimmobilien heißt das: Wer 2020 zu den schlechtesten gehörte, muss bis 2030 nachweisen, dass das Gebäude energetisch verbessert wurde. Das ist keine Empfehlung – das ist Pflicht.

Die Zeitfenster sind eng. Von der Planung über die Genehmigung bis zur Umsetzung vergehen bei Gewerbeimmobilien oft 18 bis 24 Monate. Wer 2030 compliant sein muss, sollte spätestens 2027 mit der Planung beginnen.

Auch hier gilt: Nicht jede Sanierung erfordert sofort eine Komplettsanierung der Gebäudehülle. Oft lassen sich durch intelligente Optimierung der Haustechnik – Heizung, Lüftung, Gebäudeautomation – bereits signifikante Verbesserungen erzielen. Das verschafft Zeit und reduziert den späteren Investitionsbedarf.

Der Renovierungspass: Optional, aber sinnvoll

Ergänzend zum Energieausweis wird ein sogenannter Renovierungspass eingeführt. Er ähnelt dem in Deutschland bereits etablierten individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).

Der Renovierungspass ist freiwillig. Aber: Ohne ihn wird es künftig schwierig, Fördermittel zu bekommen. Banken werden bei der Kreditvergabe danach fragen. Und beim Verkauf wird er zum Wettbewerbsfaktor.

Der Pass dokumentiert:

• Den aktuellen energetischen Zustand

• Konkrete Sanierungsschritte mit Kostenschätzung

• CO₂-Einsparpotenziale

• Mögliche Fördermittel

Warum echte Messdaten jetzt entscheidend sind

Hier wird es für uns interessant. Traditionelle Energieausweise basieren auf theoretischen Berechnungen. Ein Energieberater nimmt die Baupläne, schaut sich die Gebäudehülle an, rechnet mit Standardwerten – und kommt zu einem Ergebnis.

Das Problem: Diese Berechnungen treffen oft nicht die Realität. Ein Gebäude kann theoretisch in Klasse E sein, aber tatsächlich deutlich besser oder schlechter performen.

Mit unserem System messen wir die tatsächliche Heizlast der Immobilie. Wir erfassen kontinuierlich, wie viel Energie das Gebäude wirklich verbraucht. Diese Daten sind präziser als jede theoretische Berechnung.

Das hat konkrete Vorteile:

• Bei der Bewertung: Wenn ein Gebäude theoretisch in Klasse F eingestuft wird, aber unsere Messdaten zeigen, dass es real deutlich effizienter ist, können wir das belegen. Das wirkt sich direkt auf den Immobilienwert aus.

• Bei der Sanierungsplanung: Gemessene Heizlasten ermöglichen eine präzise Dimensionierung von Wärmepumpen oder anderen neuen Heizsystemen. Zu groß ausgelegt: unnötig hohe Investition und ineffizienter Betrieb. Zu klein: es wird nicht warm. Unsere Daten treffen die richtige Größe.

• Bei der Optimierung: Wir erreichen mit unseren Kunden regelmäßig 16 bis 20 % Energieeinsparung durch smarte Heizungsoptimierung. Das entspricht oft dem Sprung von einer Effizienzklasse in die nächsthöhere. Und das ohne bauliche Maßnahmen.

Neubauten müssen ab 2030 emissionsfrei sein

Ein wichtiger Punkt für Asset Manager, die Neubauten planen: Ab 2030 müssen alle Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Für öffentliche Gebäude gilt diese Pflicht bereits ab 2028.

Das bedeutet: keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen vor Ort, sehr hohe Energieeffizienz, und der Energiebedarf muss weitgehend aus erneuerbaren Quellen gedeckt werden.

Zusätzlich müssen ab 2028 für Neubauten über 1.000 m² und ab 2030 für alle Neubauten die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen berechnet und im Energieausweis ausgewiesen werden. Das umfasst Herstellung, Betrieb und Rückbau.

Was Immobilienunternehmen jetzt tun sollten

Die Umsetzung der EPBD in deutsches Recht läuft gerade. Der genaue Wortlaut steht noch nicht fest. Aber die Richtung ist klar. Wer sich jetzt vorbereitet, hat später weniger Stress.

• Bestandsaufnahme machen: Wo steht Ihr Portfolio? Welche Gebäude werden voraussichtlich in Klasse G landen? Welche sind besser als gedacht?

• Auf echte Daten setzen: Theoretische Berechnungen sind ein Anfang. Aber gemessene Verbrauchsdaten geben Ihnen Gewissheit und Argumentationskraft.

• Quick Wins nutzen: Smarte Heizungsoptimierung bringt schnelle Erfolge. 16 bis 20 % Einsparung bedeuten oft eine bessere Effizienzklasse – ohne Dämmung, ohne Fenstertausch, ohne monatelange Baustelle.

• Renovierungspässe vorbereiten: Auch wenn sie freiwillig sind – ohne geht bald nichts mehr. Wer einen strukturierten Sanierungsfahrplan hat, kommt an Förderung und Finanzierung.

Fazit: Transparenz statt Panik

Der neue Energiepass bringt mehr Transparenz und Vergleichbarkeit. Das ist grundsätzlich gut. Immobilien werden nach klaren, europaweit einheitlichen Kriterien bewertet.

Die oft beschworene „Sanierungspflicht" für Wohngebäude kommt nicht. Aber der Markt wird energetisch schlechte Gebäude abstrafen. Über Förderbedingungen, Finanzierungskosten und schlicht über den Wert der Immobilie.

Wer jetzt handelt, ist vorbereitet. Wer auf echte Messdaten setzt statt auf theoretische Schätzungen, verschafft sich einen Vorteil. Und wer schnelle Optimierungen umsetzt, bevor er in teure Sanierungen investiert, spart Zeit und Geld.